Главная
Статьи
Вопрос-ответ
Полезное
Новости
Юридическая помощь.
Форум
Координаты
О себе
Разное
Статьи

Назад
Ах ты доля, моя доля...

                                                                                                     – Вы знаете, что такое – застройщики? – спросил гость у Ивана и тут же пояснил:
                                                                                                      – Это немногочисленная группа жуликов, которая каким-то образом уцелела в Москве...

                                                                                                                                                    М.А. Булгаков. Мастер и Маргарита.

         Как и прежде,  все сказанное в этотй статье, является оценочным мнением, все сказанное в этой статье действительно на момент ее написания. Так вот: перефразируя фразу из знаменитого кинофильма, каждый, у кого нет квартиры- мечтает ее купить, а каждый у кого есть квартира – мечтает ее продать, и купить, разумеется, лучшую. Вопросы, связанные собственно с куплей-продажей квартир весьма сложны и объемны, в рамках одной статьи они не могут быть освещены. Так что здесь будут рассмотрены вопросы, связанные с приобретением квартиры в рамках долевого участия в строительстве. Разумеется, и эта статья не может претендовать на абсолютную полноту и  истину по данному вопросу, но я надеюсь, тем не менее, она будет кому-нибудь полезна.

         
         Сутью долевого строительства ( и здесь мы берем этот термин пока в бытовом смысле этого слова) - является внесение гражданином денег застройщику, для того, чтобы этот застройщик сам, либо путем заключения договора субподряда с кем-либо из третьих лиц, построил жилой многоквартирный дом, а гражданину, который внес деньги - передал после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию его долю в этом доме - в виде причитающейся тому квартиры.

          По существу, эти правоотношения достаточно точно совпадают с договором строительного подряда, который описан в статье 740 Гражданского кодекса РФ, с теми же существенными условиями: срок, цена, предмет строительства. Некоторые оговорки , конечно имеются, но о них ниже.

         
           Как говорится в старом анекдоте, есть один нюанс. В силу положений закона "О защите прав потребителей", который действует еще с 1992 года, как только одной из сторон в договоре становится
гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к правоотношениям по данному договору применяется этот самый закон. Со всеми вытекающими из этого последствиями.
          Последствия же таковы: данный закон потребителю дает достаточно много преимуществ, среди которых можно перечислить, например: возможность взыскания морального вреда, безусловное признание недействительными условий договора, которые противоречат закону о защите прав потребителя, достаточно высокий размер законной неустойки в пользу потребителя и отсутствие возможности взыскания неустойки с потребителя, льготы по уплате госпошлины - до 01.01.2005 года по искам о защите прав потребителей она вообще не подлежала уплате, с 01.01.2005 года оплачивается госпошлиной цена иска, превышающая 1 млн. рублей , и ряд других вкусностей. Отдельно можно отметить такой штрих: при расторжении Вами договора - по той или иной причине, Вы имеете право получить не ту денежную сумму, которую Вы внесли по договору, а ту, которая аналогичная квартира стоит на момент расторжения оного.
                
          
         Одним словом, с точки зрения юриста, судиться на стороне дольщика с застройщиком по закону о защите прав потребителей - одно удовольствие. Я лично помню, как под одному иску в 2003 году при общей стоимости квартиры около 375 т.р. судья взыскала в общей сложности (моральный вред +законная неустойка) около 120 т.р. Ну тут представитель застройщика в суде сама, что называется, наскребла на свой хребет: тактически неправильно в ответ на прямой вопрос судьи сдан ли дом, пытаться убедить суд, что дом сдан , при этом точно зная, что мы сейчас будем предъявлять фотографии этой девятиэтажки с отсутствующими балконными ограждениями.
                
        С учетом этого различные строительные компании заключали с гражданами разные договора: долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, инвестиционного договора, просто договора, и т.д.
                
         Все это порождало определенную неразбериху, и часть судов общей юрисдикции отказывала дольщикам в применении к данному договору закона "О защите прав потребителей".
            
   
        
Подытожив практику подобного рода дел  за 1999-2001 годы, Верховный суд РФ опубликовал в Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации №2  за февраль 2003 г. "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов". 
 Я очень рекомендую его прочитать, поскольку актуальность темы закона "О защите прав потребителя" в договорах долевого участия в строительстве не утрачена и сейчас, о чем будет сказано ниже.       
        Кратко выражу основное содержание данного обзора: там, где стороной , заказывающей либо приобретающей тем или иным способом право требования квартиры у застройщика является гражданин, приобретающий квартиру либо имущественное право требования на нее для своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, должен применяться закон "О защите прав потребителя".
               
            Далее , после 2002 года,  в различных городах и весях страны, участились скандалы, связанные с долевым строительством. В основном, все сводилось к тупой и банальной продаже одной и той же строящейся квартиры 2-3 раза, что, конечно изрядно доставляло тем покупателям, которые придя на сдачу дома встречались вместе первый раз в квартире, которую каждый из покупателей  считал своей.
           Вообще , к этому времени долевое участие в строительстве приобрело уже достаточно широкий размах, и с учетом этого, месяцем позже вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то есть с  01 апреля 2005 года, вступил в силу федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

         Я также настоятельно рекомендую его прочитать, (и  в особенности, если Вы не юрист)  если Вы предполагаете, что Вас затрагивает или затронет тема долевого участия в строительстве. Здесь данный закон приведен по состоянию на текущий момент времени.

         Закон достаточно серьезно перекроил порядок оформления отношений между дольщиком и застройщиком - как в части привлечения денежных средств и собственно заключения договора, так и в плане его расторжения, порядка и размера расчетов при расторжении договора, законной неустойки, и так далее. Я прошу запастись терпением, потому что дальше будет много цитирования из закона, без этого сложно будет обойтись, когда речь пойдет о практическом воплощении некоторых положений из упомянутых статей.
        
      
Среди основных особенностей принятого закона, можно отметить следующие:

- передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается ( п.3 ст.1).

- дано определение застройщика (п.2 ст. 2) из которого следует, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

- статьей 3 данного закона прямо предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

          Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

         
Отдельно, в ст. 4 дано определение договора долевого участия в строительстве, приведены существенные его условия, без которых договор считается незаключенным, а также прямо указано на необходимость государственной регистрации данного договора и на его незаключенность в случае отсутствия в договоре поименованных существенных условий, а также отсутствия его государственной регистрации.
   
        NB
! Незаключенность договора означает даже не его недействительность, а просто то, что незаключенный договор не влечет никаких юридических последствий - за исключением тех, которые непосредственно связаны с его незаключенностью.

         Это важно, и об этом будет сказано ниже - на конкретном примере.
Пункты 4,5 ст. 5 "Цена договора" предусматривают возможность застройщика отказа от исполнения договора в случае нарушения последним срока уплаты по договору. Пункт 6 этой же статьи - предусматривает взыскание законной неустойки с дольщика в пользу застройщика в размере 1/300 ставки рефинансирования, а если дольщик является потребителем - то 1/150 .Статья 9 очень подробно регламентирует условия и порядок расторжения договора долевого участия, причем как в части последствий его расторжения дольщиком, так и застройщиком.
        
Ну и чтобы закончить с цитированием, приведу еще одну норму, непосредственно оказывающую влияние на судебное разрешение споров, связанных с долевым участием в строительстве. В соответствии с п.2 ст.27 данного закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после
вступления в силу настоящего Федерального закона.                 

          С цитированием пока закончено, еще раз предупреждаю, что закон нужно читать  целиком, там по нему столько писать можно, что только держись. Но для освещения наиболее часто встречающихся аспектов, этого пока хватит. Хотя, конечно, я еще раз рекомендовал бы его прочитать, хотя бы для сведения. Тут еще ничего не сказано про залог в силу закона на объекты долевого строительства и земельный участок, возникающий у дольщиков при государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, про целевой характер сбора денег ( именно на строящийся дом), и так далее. Нам важно увидеть юридический  аспект участия в долевом строительстве - в его практическом применении. 
                
             Итак, с момента вступления в силу закона об участии в долевом строительстве (для краткости будем называть его либо так, либо ФЗ-214), термин "долевое участие в строительстве" получил четко выраженное юридическое наполнение.
                
 
            Как это все стало выглядеть на практике? А по-разному, причем выработка судебной практики по вопросам долевого строительства еще и не закончена на данное время. Первое, на чем можно серьезно влететь, так это на  моменте заключения договора долевого участия.

          Собственно, одной из целей принятия ФЗ-214 , было, в том числе, и исключение возможности неоднократной продажи одной и той же строящейся квартиры разным лицам, то есть по сути - прямого мошенничества в его уголовно-правовом смысле. Для этого, в основном и вводилась государственная регистрация договоров долевого участия в УФРС. Практически невозможно продать одну и ту же квартиру два раза, поскольку при попытке регистрации одного и того же договора два раза - естественно, возникнут вопросы к застройщику.
 Приказ Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" как раз п.9 своего приложения устанавливал, что при регистрации договора долевого участия в строительстве застройщик предоставляет, в частности, проектную документацию, и искомое разрешение на строительство. Таким образом, в теории, должна была быть исключена ситуация, при которой застройщик собирал деньги с граждан, не имея на это разрешения на строительство.
         
Однако, некоторых застройщиков не устроили положения нового закона, и конечно, они его постарались обойти - не скажу, чтобы особо изящно.               

           Вместо того, чтобы заключать как положено по закону, договор долевого участия в строительстве, застройщики стали предлагать дольщикам подписывать предварительные договора, предметом которых являлось заключение в будущем уже собственно договора долевого участия в строительстве. Образчик такого договора мы можем увидеть
тут.
               
          В чем тут фишка ? Предварительный договор, который описан ГК РФ в одной единственной статье 429 , является фактически соглашением о намерениях, и в принципе очень важен и полезен, однако предназначен он для тех случаев, когда стороны по тем или иным причинам не имеют возможности заключить основной договор. Классический пример: наследник по завещанию точно знает, что он через полгода вступает в право собственности на квартиру, и заключает предварительный договор купли-продажи этой квартиры, где оговариваются все существенные условия основного договора. Доволен и продавец (он уже нашел себе покупателя), доволен и покупатель ( он застолбил для себя квартиру и цену на нее). А самое главное, такой предварительный договор, даже на сделку с недвижимостью - не нуждается в государственной регистрации в УФРС.
               
             
              Так вот, я рекомендую Вам , при заключении договора долевого участия в строительстве, в случае если Вам начинают предлагать подписать предварительный договор и говорить о том , что Вы должны по этому договору внести всю цену квартиры - просто встать, и покинуть это место.
 Это далеко не факт, конечно, что все будет плохо - но это уже показатель того, что Вам предлагают повысить для себя риск, связанный с вложением в строительство.              
            Объясняю свою позицию. Во-первых, предварительный договор, является, как уже было сказано выше, лишь соглашением о намерениях, и никакие платежи , в силу этого, по данному договору не предусмотрены. Нужно также отметить, что в любом случае, тот кто отдает свои деньги - всегда при прочих равных условиях рискует больше: ну например продавцу квартиры по крайней мере не приходится волноваться куда физически делась его бывшая квартира. А вот куда физически делись деньги - еще большой вопрос. Соответственно, когда Вы отдаете полную сумму стоимости квартиры даже не по договору долевого участия , а за декларацию о намерении его заключить- это можно назвать уже перебором.
               

            Далее: как уже было сказано, договор долевого участия регистрируется в УФРС, а предварительный договор - нет. Соответственно, ту правовую экспертизу, которую проводит государственный регистратор для договора долевого участия - Ваш договор не проходит, что порождает возможность различного рода злоупотреблений, в частности включение в него различных невыгодных для Вас условий.
               
            В-третьих, как уже было сказано, поскольку предварительный договор не подлежит государственной регистрации, у Вас нет возможности определить: не продана ли эта квартира кому-нибудь еще. Аргументы застройщика на уровне "Мамой клянусь!" мы в расчет не берем. Вопросы веры решаются в храме, а Вам нужно точное знание, Вы же в конце концов свои деньги отдаете, и не маленькие.
                
            Есть и другие доводы, в пользу высказанной мною позиции.
             
            С учетом положений ФЗ-214, законность подобного рода финта  с составлением предварительного договора представляется весьма сомнительной. Дело в том, что уже цитируемая статья 3 закона ФЗ-214 говорит о том, что денежные средства на строительство дома привлекаются на основании именно договора долевого участия в строительстве.
             

            Что из этого следует? Выше был приведен пример предварительного договора, согласно которому дольщику предлагалось заплатить всю сумму в размере 333000 р. за заключение с ним в будущем основного договора. Договор действительно был заключен, однако, поскольку срок передачи объекта дольщику исполнен не был, то дольщик, с которым был впоследствии заключен такой договор - расторг основной договор , пользуясь для этого порядком, описанным в самом законе.
               

            Опять же для примера, можете посмотреть, как выглядит
иск о расторжении договоров долевого участия в строительстве, взыскания денежных средств, неустойки, и прочего. Как мы видим, написание такого иска является достаточно кропотливой работой, поскольку содержит в себе много расчетов.
                
           Иск этот был удовлетворен, вот примерно так выглядит
решение по такого рода искам.  Но тут более важно решение кассационной инстанции. Если посмотреть на него, мы увидим, что кассационная инстанция не сочла возможным применить нормы о коммерческом кредите ( ст. 823 ГК РФ) к предварительному договору - как раз в силу того, что этот договор является неимущественным по своей сути - и именно поэтому я и говорил, о том, что оплата стоимости участия в долевом строительстве в рамках предварительного договора явно необоснованна.
            
           Еще важнее тут другое: мы видим, что кассация исключила из обоснования взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами ст. 823 ГК РФ. Так что же осталось в обоснование взыскания процентов за пользование деньгами в период действия предварительных договоров ? В кассационном определении имеется упоминание на то обстоятельство, что истец ссылался на необоснованность пользования денежными средствами в период действия предварительных договоров.
 
           То есть, в судебном заседании я ссылался в судебном заседании первой инстанции на то обстоятельство, что застройщик вообще не должен был заключать предварительных договоров, в силу несоответствия этого положениям ст.3 ФЗ-214.
  Время принятия кассационного  определения - осень 2009 года.

           Идем дальше.
  Вот тут лежит кассационное определение, датированное уже январем 2010 года. Действующие лица также закрыты, но учитывая сокращения  "С" и "Ж" , можно предположить, что застройщик - это ООО "СУ-13", а представитель его - тот же Жданов В.А.              
            Что мы видим из этого кассационного определения ?  Ну размер госпошлины в 200000 р- это, конечно, лишний нолик появился, скорее всего, в результате опечатки, поскольку на тот момент госпошлина более 20 т.р. быть не могла в силу закона. Это с 29 января ее верхний порог подняли до 60 т.р. ( отдельное спасибо, кстати, родному государству в очередной раз).
                
            Самое важное здесь это то, что Томский областной суд четко сказал свое слово: поскольку привлекать денежные средства граждан можно только на основании договоров долевого участия в строительстве, то способ привлечения денежных средств с помощью предварительного договора - не соответствует закону, а сам предварительный договор - ничтожен в силу ст.168. Конечно, отсутствие разрешения на строительство , наверное тоже сыграло роль, но главное - это ничтожность предварительного договора в силу того, что данный способ изъятия денег у дольщика - незаконен. То есть сам предварительный договор ничтожен изначально, и не порождает никаких правовых последствий, за исключением тех, что связаны с его ничтожностью (то есть обязанность застройщика вернуть деньги).
            

          Второе следствие из этого - если по этому предварительному договору Вы дождетесь окончания срока строительства - а в случае с ООО "СУ-13" , на мой взгляд, это теперь далеко не факт,  то Вам вполне могут сказать: а вот квартиру мы Вам не должны - поскольку предварительный договор ничтожен. Деньгами брать будете ? Как дело обстоит с деньгами - будет сказано ниже.
           
        Ну и наконец, не будем забывать собственно и положения ст.429 ГК РФ:  если в срок, указанный для заключения основного договора он не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор - обязательства по предварительному  договору прекращаются.
  Я надеюсь, что всего сказанного уже достаточно, чтобы сделать вывод: участие в долевом строительстве путем заключения предварительного договора - это не наш путь, и мы его категорически отвергнем.
           

         Распространенная ошибка при вступлении в долевое участие в строительстве - подписание договора уступки права - цессии. То есть, конечно, сам по себе этот способ допускается законом, и вполне даже пригоден для приобретения квартиры,  но только нужно внимательно смотреть: что же ты, собственно подписываешь?
  Фактически Вы покупаете право требования, и несмотря на разъяснения, данные вышеуказанным обзором Верховного суда в п.8 о том, что и уступка право требования подпадает под действие закона "О защите прав потребителя", Томский областной суд этого мнения не придерживается - это уже проверено. А значит, Вы, как дольщик,  лишаетесь серьезных преимуществ в случае судебного спора ( госпошлина Вам точно обойдется дороже, ну и все остальные преимущества тоже, считайте , накрылись).   Ну я имею в виду, конечно тот случай, когда собственно основной договор, в котором происходит перемена лиц в обязательстве ( цессия) , заключен еще в период действия закона "О защите прав потребителя".         
          Вариант, при котором Вы подпишете договор, по которому Вам уступает право требования юридическое лицо, несколько чреват своими последствиями: тут нужно выяснять, когда было получено разрешение на строительство дома, в котором Вы хотите купить квартиру.
         Если разрешение на строительство получено после вступления в силу ФЗ-214, то есть после 1 апреля 2005 года, то соответственно, изначальный договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован в УФРС, а следовательно и Ваш договор цессии должен также пройти регистрацию там же. Однако  уступка Вам такого права требования юр. лицом не допускается (п.3 ст.1 ФЗ-214), а значит, по идее такой договор уступки требования не пройдет регистрацию в УФРС - и не будет считаться заключенным.     
                
           
           Если договор долевого участия в строительстве был заключен до получения разрешения на строительство, то уступка права требования вам юридическим лицом допускается. Но нужно смотреть , что собственно , Вам уступают.
                
          Вот для примера,
предварительный договор между ООО "СУ-13" и ООО "Сибирская электротехническая компания". Обратите внимание на п. 1.1.  - предметом договора является заключение в будущем основного договора долевого участия.
               
          К слову сказать, данный предварительный договор опять-таки , судя по всему, ничтожен: если посмотреть на
ответ на запрос в департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска  , то мы видим, что разрешения на основной этап строительства дома по адресу Мокрушина 9  -  у ООО "СУ-13" не выдавалось . По крайней мере, до момента данного ответа - то есть на февраль 2010 года. Дольщикам , которые подписали предварительные договора о заключении договора долевого участия  на данный адрес - есть о чем  задуматься. 
              
           А вот
договор уступки права требования, по которому "Сибирская электротехническая компания" передала свое право требования к ООО "СУ-13" участнику долвого строительства - и одновременно моему будущему клиенту  . Обратите внимание: передается право требования уже не заключения основного договора, а непосредственно право требования квартиры, то есть то право, которым не обладало и само ООО "СЭТК". То есть договор уступки права требования ничтожен изначально.
               
             Как разъяснил Пленум ВС РФ № 6 и ВАС РФ от 01.06.1996 г., в п.32 соответствующего постановления "О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом ( п.1 ст. 166 ГК РФ).  Поскольку ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. В данном случае был заявлен иск о признании недействительным данного договора,  и с ООО "Сибирская электротехническая компания" была взыскана вся сумма, которая была уплачена моим доверителем, ну и проценты за пользование чужими денежными средствами, в размере 150000 р.
   К чести ООО "СЭТК" нужно отметить, что на данный момент они погасили всю задолженность перед человеком, которая у них имелась по судебному  решению.

           Если первоначальный договор долевого участия был заключен застройщиком с  физическим лицом, договор был зарегистрирован в УФРС, то такая уступка права соответствует закону, при условии, что и Ваш договор цессии проходит такую регистрацию.  Имеется небольшой нюанс: если в договоре содержится требование  о том, что цессия должна быть согласована с  застройщиком - она должна быть согласована, и на договоре уступки права должна быть отметка застройщика о том, что переход права требования к Вам согласован с ним.
   
           
Ну и  желательно бы навести справки о надежности застройщика. Рекомендую почаще заходить на официальные сайты судов, и смотреть перечень рассматриваемых там дел. А в системе арбитражных судов работает поиск по названию организации, и можно увидеть много любопытного.  
      

            Что может быть еще: всего не опишешь, но вот допустим, еще вариант. Вот есть у нас , скажем,
ООО "Рекон",   и его директор Владимир Петровский. Он же является ( по крайней мере, год назад являлся заместителем председателя Томской региональной общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане (ТРО ООО ИВА).
               
           Офисы "Рекона" и ТРО ООО ИВА рядом. Приходят люди заключать договор, чтобы купить квартиру - и подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры с ТРО ООО ИВА, потому что их убеждают, что там дешевле. Там оно действительно, дешевле. Но эта дешевизна может выйти ( и выходит!) боком.  ТРО ООО ИВА является заказчиком строительства, ООО "Рекон" строит здание, а деньги по предварительному договору получает , как ни странно, не застройщик (ООО "Рекон"), которому они явно нужнее, а ТРО ООО ИВА. 
              
         Причем, по словам представителя ТРО ООО ИВА, Дмитрия Механошина,  эти деньги идут не на строительство, а на хозяйственные нужды данной организации. Ну это и понятно: если сказать, что деньги ТРО ООО ИВА берет на строительство - сразу встанет вопрос о соответствии  действий ТРО ООО ИВА положениям закона  ФЗ-214. Между прочим: некоторые квартиры, на продажу которых заключены предварительные договора  в срок  явно построить не успевают, и на вопрос есть ли у ТРО ООО ИВА чем рассчитаться , Дмитрий Механошин дал исчерпывающий ответ- в случае чего, будем обеспечивать исполнение своих обязательств всеми предусмотренными законодательством РФ способами.
 Вот образец такого предварительного договора на заключение в будущем договора купли-продажи квартиры.  А вот , что из этого вышло: заявление гражданина на возврат денег, и ответ В.П. Петровского от имени ТРО ООО ИВА - типа, деньги мы Вам вернем до октября месяца. Только насколько я понимаю,   как говорил классик - перед нами опять-таки случай так называемого вранья, поскольку из судебного определения, которое приведено ниже, следует, что данная организация не может на данное время по долгам рассчитаться.              
           Вот
здесь Вы можете увидеть карточку арбитражного дела по заявлению о банкротстве этой организации, а вот здесь - судебное определение, из которого становится ясна фабула дела.
 Так что, видимо, Дмитрий Механошин как способ исполнения обязательств имел в виду банкротство. Но я думаю, что даже если загнать в долговые ямы тех людей, которые такую схему придумали по сбору денег у населения, эти самые граждане не скоро увидят свои деньги.                 
          Так что, когда говорится о том, что нужно перед тем как вложить свои деньги внимательно почитать то, что подписываешь, и в случае малейших сомнений сходить проконсультироваться - говорится не зря.
               

         Итак, подытоживая сказанное: если Вы хотите участвовать в долевом строительстве , на мой взгляд все-таки наиболее надежный способ - это заключение предусмотренного федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"    договора долевого участия в строительстве, который подлежит государственной регистрации в УФРС. 
                
        Повторяться по поводу остальных способов я не буду, букв и так получилось достаточно много, а все нюансы все равно не опишешь.
               

             Отдельно хотелось бы отметить необходимость тщательного выбора способа и формы участия в долевом строительстве, вкупе собственно с выбором заказчика. На мой взгляд, непосредственно перед кризисом сложилась не очень хорошая практика построения практически финансовой пирамиды некоторыми застройщиками. То есть, в связи с относительной доступностью ипотечного кредитования, цены на жилье лезли вверх,  деньги поступали застройщикам достаточно регулярно, однако иногда деньги,  которые поступали на строительство одних объектов, расходовались совсем на другие.
               
             С приходом финансового кризиса возможность ипотечного кредитования резко сократилась, и приток новых денег прекратился, а старые деньги уже израсходованы. Таким образом, получается. что и старые обязательства исполнить крайне затруднительно, и с новыми дела обстоят  не блестяще.
                
              Возьмем для примера ООО "СУ-13". Про заключение предварительных договоров данной организацией и соответствие этих действий нормам Гражданского кодекса РФ - я уже писал выше.
               
               Как у нас сейчас  обстоят дела ? О, просто блестяще. Давайте посмотрим. 
                
               Вот примерно так.
 Вот это фотографии деревянного дома, который стоит по адресу: Томск, ул. Киевская 92 , а следующий - Киевская 90. На месте Киевской  92 ООО "СУ-13" планировало построить 10-этажный жилой кирпичный дом, и сдать его - внимание !- во втором квартале 2007 года. 

Вот это фотография, снятая в конце апреля 2010 года. Вот эта улица, вот этот дом.
 

Что называется, почувствуйте разницу.   Хотя нет, разница имеется. Рядом поставили вот такой шикарный забор.

           Судя по этому сообщению, стройка на Киевской 90 ( там где забор) началась только в феврале 2010 года.  Примерно такая же картина, насколько я понимаю, и на Косарева 14, где должен еще в конце 2008 года встать десятиэтажный жилой дом.   По данным "Дубль-ГИС", на этом месте до сих пор жилая двухэтажка. Что и явилось причиной подачи исков о расторжении договоров с ООО "СУ-13".  Обращаю внимание, что это только то, что доподлинно и точно мне известно. Как и прежде, я не могу себе позволить говорить что-то, что я не могу подкрепить документально.
           После того, как стало понятно, что по ряду судебных решений , вынесенных в пользу моих доверителей ( взыскание неустойки, расторжение договоров и пр.) ООО "СУ-13" платить не собирается, мною было для начала направлено письмо Владимиру Михайловичу Замощину , который директор ООО "СУ-13"и депутат.   
           Письмо сотрудником ООО "СУ-13" некоей Алпатовой ( судя по росписи) было получено. 
 В ответ - ни гу-гу. Либо сотрудник ООО "СУ-13" не отдал письмо шефу, либо Владимир Михайлович на него забил. Лично я склоняюсь ко второму варианту.  Да кстати, на текущий момент и изрядно доставшей уже рекламы типа того, что СУ-13 строит город, стало поменьше. Вы не находите ? Но я не сомневаюсь, что о Владимире Михайловиче мы еще услышим, потому что у нас же выборы в городскую Думу 10 октября, и он, там, кстати, судя по всему,в Центральном избирательном округе № 4 Советского района г. Томска ,  собирается опять баллотироваться, чтобы сеять разумное, доброе и вечное. 
           А прочитав информацию о нем на сайте официального информационного сервера Томской области, я уж даже засомневался: мы говорим об одном и том же человеке ?  Места, которые мне особо понравились, я подчеркнул. Черт с ним, с заводом, который что-то разваливает, судя по этому спичу, но пассаж об  особенно больших успехах, которых ООО "СУ-13" добилось за последние несколько лет - входит в жесткий клинч с объективной реальностью, данной нам в ощущениях. Если это ведущий застройщик нашего города - то я плáчу. Кстати, большой привет также уверенности в завтрашнем дне.

           
             
Второе письмо ушло в прокуратуру Томской области. К прокуратуре у меня давняя симпатия, регулярно подкрепляемая самой же прокуратурой. Вот посмотрите, о чем оказывается , с точки зрения Томской областной прокуратуры было мое письмо. Вот уж о чем я там не писал, только как раз зарплату работников ООО "СУ-13" не трогал. Ну это ерунда, это лишь показывает , насколько внимательно прокурорские читают поступающие к ним обращения.
           
Ответ из прокуратуры Советского района я выкладываю здесь, чтобы соответственно, если у нас в Томске пойдут строем обманутые дольщики , им грела душу мысль, что по крайней мере с точки зрения прокуратуры Советского района здесь все нормально.  Обращаю внимание, кстати: в других регионах, прокуратура, как ни странно, озабочена соблюдением прав участников долевого строительства. Вот, например , в Приволжском округе. А вот, например, Свердловская область.    
            Прокуратура Томской области
тоже приняты меры по фактам нарушения прав участников долевого строительства . Только почему-то в отношении одного единственного юридического лица- ООО "ИмпериалСтрой". И заключило- то оно всего 14 предварительных договоров, причем не долевого строительства, а купли-продажи квартир. Так там еще и уголовное дело возбудили, за злостное неисполнение решения суда о приостановлении деятельности организации , судя по данному сообщению.
             Уважаемая прокуратура Томской области, и иные подразделения прокуратуры!  Скальп ООО "ИмпериалСтрой" это конечно, здорово. Но там потенциальных пострадавших - 14 человек ( что, конечно, тоже немало).  Но не хотите ли Вы для разнообразия посчитать, сколько предварительных договоров, причем без разрешения на строительство (ну  хотя бы по адресу Мокрушина 9) заключило горячо любимейшее всеми ООО "СУ-13" ? И почему оно вообще  заключает предварительные договора долевого участия в строительстве, которые Томский областной суд признает ничтожными, поскольку такой порядок привлечения денежных средств не соответствует закону ?   И если что, принять меры, аналогичные принятым к ООО "ИмпериалСтрой" ?
           Я точно знаю, прокуратура читает этот сайт, поэтому можете считать это открытым обращением. Ну я еще, конечно, продублирую письмом с отдельной просьбой рассмотреть, какого рода договора заключает ООО "СУ-13" со своими дольщиками, является ли это нарушением, а если нет, то по какой причине, и что прокуратура намерена сделать по этому поводу.   
 
            Ну и
последнее письмо было отправлено в службу судебных приставов. Судебные приставы исполнители оказались на высоте, и ответили мне сперва в середине января  
 , обрадовав меня сообщением, что задолженность у ООО "СУ-13" перед кредиторами составляет 42 с лишним миллионов рублей, а затем и в феврале.  Ну то есть люди работают, к сожалению их стараний, уже наверное, маловато. 

             Проблемы, анализ причин возникновения которых в данную статью уже не поместится, судя по всему, только усугубляются. На текущий момент, то есть май 2010 года, только по тому сводному исполнительному производству, что мне известно,
список кредиторов ООО "СУ-13" состоит из 27 кредиторов физических лиц, и 12- юридических . Данные физических лиц, мною, естественно, убраны.
             Общая же сумма задолженности, составляет, на данное время , как следует из
постановления УФССП  об оценке арестованного имущества, 81 миллион рублей с лишним, и приставы ищут чем бы поживиться в пользу дольщиков из имущества ООО "СУ-13" , чтоб оно и не в залоге было,  и хотя бы какую-то ценность имело. Если в декабре я говорил о 29 миллионах задолженности передкредиторами, то в январе 2010 года, она составляла только по известным мне данным 42 миллиона, а в мае 2010 года - 81 миллион с лишним. На данный момент - по сведениям на 13 мая 2010 года, задолженность по сводному исполнительному производству составляет почти 76 миллионов рублей.  Тенденция , прямо скажем, не радует. Как я понимаю суть исполнительного производства, те деньги, которые вносят новые дольщики, и которые попадают на счета ООО "СУ-13" , должны немедленно изыматься службой судебных приставов для расчета с кредиторами. Соответственно, при таких условиях, , я надеюсь, Вы понимаете, что я имел в виду, когда говорил о перспективах строек, которые ведет данная организация и полезности выяснения информации о застройщике ?
             Я все-таки, что думаю-то: может это депутатская деятельность Владимиру Михайловичу мешает следить за состоянием дел в организации, которую
он же и возглавляет ? Если так, то может ну ее, эту депутатскую деятельность ? Как-то странно получится тогда, некрасиво, я бы даже сказал. Идти в Думу, чтобы о народе заботиться, когда по-моему тут уже скоро вой дольщиков будет слышен по всему южному району города Томска - это, на мой взгляд, цинизмом попахивает. Злые люди могут сказать, что Владимир Михайлович за депутатской неприкосновенностью идет в Думу, а вовсе не за народ биться. Вот если навести порядок в своей же организации, с дольщиками рассчитаться, да иных кредиторов не обидеть - вот это другое дело, тут можно и в депутаты.  
               А  Вы как считаете, Владимир Михайлович?

ВНИМАНИЕ! Небольшое дополнение, сделанное спустя более чем полгода. Как я упоминал выше, впечатленный сообщением прокуратуры Томской области, размещенном на их сайте, я, как и обещал, направил письмо в прокуратуру Советского района г. Томска , и предложил им, так сказать, продемонстрировать мастер-класс. Что там "Империалстрой" с его жалкими полутора десятками договоров !  А вот не хотят ли они посодействовать защите прав дольщиков по адресу Мокрушина 9 ?     

 В старых учебниках физики описывается опыт, демонстрирующий несжимаемость воды: по запаянному свинцовому шару, наполненному водой - бьют кувалдой, и шар запотевает, поскольку молекулы воды проходят между молекулами свинца. Я понимал, что не может прокуратура провести проверку, потому что тогда они попадают в безвыходное положение: если признают, что все в порядке - тогда явно попадут под раздачу они. Если они признают, что нарушения есть- тогда надо идти собирать скальпы с руководства "СУ-13". Скандал, одним словом. 
    Но, конечно, в прокуратуре сидят профессионалы своего дела, и выход, конечно , был найден. Полюбуйтесь ниже.

Письмо

      Конечно, никто не совершенен, и стало непонятно, как же это прокуратура борется с нарушениями дольщиков, если это не ее компетенция, но я так понимаю, "Империалстрой" - это не "СУ-13", и нечего строить где попало. А ООО "СУ-13" - это наше все, надо кстати Красную Книгу Томской области посмотреть, на предмет нахождения его там...
      С департаментом архитектуры вообще смешно вышло. Позвонил мне кто-то оттуда в офис,  и стал грозным голосом спрашивать, какое я имею право договор долевого строительства , который я в прокуратуру послал - без доверенности куда попало посылать. То, что куда попало ( и без всякой доверенности, прошу заметить!) мною не был послан звонивший - спасибо кодексу адвокатской этики и личной воспитанности. Какой ответ пришел - Вы видите выше. Для того, чтобы оценить в полной мере его соответствие действительности, рекомендую глянуть ст.23 закона ФЗ-214, там прав для проверки, бери - не хочу. Было бы , как говорится, желание. Вот с этим, конечно, проблема. Поэтому , уважаемые дольщики, отдельное спасибо Вы знаете кому сказать, да.

     Ну и последняя капля живительной эвтаназии в адрес ООО "СУ-13". Как Вы понимаете, работая юристом и адвокатом, я много видел документов самого разного рода, названия, и качества. Но такого любопытного договора, который принес мне бывший работник "СУ-13" - ранее мне видеть не доводилось. Полюбуйтесь.

Займ

      Нужно ли говорить, что после увольнения - работник до сих пор не увидел ни занятой у себя зарплаты, ни процентов по ней ? Он не один, конечно, такой.
    Ну и , кстати,
вот по этому адресу - находится подборка репортажей по "СУ-13". Очень интересно посмотреть в историческом разрезе, так сказать. Да, да , и про рейдеров там есть, которыми Владимир Михайлович Замощин и объясняет бедственное положение "СУ-13". Очень, очень познавательно. Рекомендую.



Комментарии к статье:

26.02.2015 антон
Собираюсь покупать квартиру, но не могу решить какую, вторичку или новую. Обратился в несколько агентств и в том числе в "33 кв.м." Пообщался с риэлтором Иванковым, потом просто решил узнать о нем в интернете, стоит ли ему доверять и вышел на судебные арбитражные дела с его участием. Заинтерессовался и с кем он связан, оказалось с Петровским и вот по цепочке я прочитал вашу статью, спасибо за информацию. Заинтерессовался Петровским и его делами и вот, что на что наткнулся: он напрямую завязан с агентством недвижимости "33 кв.м.", риэлтор Иванков Игорь Васильевич является директором в его фирме, похоже так они и кидают через это агентство своих дольщиков... После чего благополучно банкротят контору и ..... ОЧЕНЬ УДОБНО. Обращаться за помощью в приобретении жилья к агентству 33 кв.м. и конкретно к ИВАНКОВУ ИГОРЮ ВАСИЛЬЕВИЧУ уже точно не буду. Как-то неохото остаться НИ С ЧЕМ. Хотя, это сугубо моё мнение.

27.04.2014 Smithk39
Magnificent beat ! I wish to apprentice even as you amend your site, how could i subscribe for a blog web site? The account helped me a acceptable deal. I were a little bit acquainted of this your broadcast offered bright transparent concept aeafeegdgdebcceb

27.04.2014 Smithk39
I do accept as true with all of the concepts you have offered in your post. They're really convincing and will definitely work. Still, the posts are very brief for beginners. May you please extend them a little from next time? Thanks for the post. aeafeegdgdebcceb

21.04.2014 Smithg764
We're a group of volunteers and starting a new scheme in our community. eekgkkckedekkbff

21.04.2014 Smithg764
I like what you guys are usually up too. This kind of clever work and exposure! Keep up the amazing works guys I've added you guys to my blogroll. eekgkkckedekkbff

09.09.2013 californiya
сПАСИБО ЗА ПОЛЕЗНУЮ ИНФОРМАЦИЮ И ЗА ВАШ ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ПОДХОД.ЕСЛИ БЫ ВСЕ ТАК.....

28.06.2013 Сергей А.
Спасибо огромное! Все это очень познавательно и интересно...и печально.

14.06.2013 Лина
Александр! Спасибо! У Вас тоже крайне "ВЕСЕЛО". юрист, МСК, проблемы похожие Ответ. О да, Лина - у нас тоже весело.

30.04.2013 Сергей
Александр, Вы молодец и Человечище с большой буквы!!! Сил Вам в борьбе за правое Дело! Очень интересно пишите. Жаль, что власть у нас в стране так наплевательски относится к своему предназначению...

27.07.2012 Роман
Спасибо большое очень помогла Ваша статья, весьма полезно для тех кто впервые столкнулся с вопросами долевого участия.

05.03.2012 Дмитрий
Добрый день Александр Николаевич, сам являюсь дольщиком у СУ-13 по Мокрушина 9, много конечно узнал для себя в вашем рассказе, сам много писал и ходил в разные инстанции, везде отвечают только отписками, самое конечно обидное, что нас обманул не только Замощин, но и каждый день нас обманывает наша власть, прокуратура бездействует, покрывая виновных...в такой стране живем.

06.03.2011 Владимир
Привет,Саша, у нас Администрация прикрывает мошенников. Есть доказательства. Ты как? Это Сидоров. Да, извини, Александр Николаевич, я по свойски. Ты нашим дольщикам нужен будешь позарез 218318. Пока, жду звонка.

23.07.2010 автор
Что самое интересное...Все знакомые, которые учавствовали в долевом(или каком то другом- я честно не знаю, но платили за 2 года вперед и ждали), довольны и получили свое жилье..может просто под счастливой звездой родились? ))) А вот я бы думаю "просто попал" если бы сделал как они.... печально... но я всегда знал надо сначала всё выяснить досканально прежде чем платить больше 1тыс руб куда либо....

15.07.2010 Евгений, поклонник Чернышевой
Как всегда информативно. Я, в свое время, ознакомившись с проектами договора Рекона и ИВА, поступил имеено так, как вы советуете, вышел, улыбнувшись во все 32. Очень, очень наглые люди. Даже в таком правовом государстве как наше, есть еще точки для роста, товарищи. Александр Николаевич, всех благ. Спасибо, что вы есть.

16.06.2010 Раиса
Дольщики по Киевской 92-откликнитесь 89234094909


Добавить комментарий к статье:

Комментарий отображается после проверки администратором

Автор: *
E-mail ( не будет опубликован) :
Ваш комментарий: *

Создание сайта: Веб-студия R70